Выкуп сельскохозяйственных земель

Содержание

Процедура и сроки аренды земли сельхозназначения и порядок выкупа участка

Выкуп сельскохозяйственных земель

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

  • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
  • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов.

Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него.

В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Выкуп сельскохозяйственных земель

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 2 статьи 10

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта 3 статьи 10

4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.

2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Абзац второй утратил силу.

См. текст абзаца второго пункта 4 статьи 10

Абзац третий утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст абзаца третьего пункта 4 статьи 10

Абзац четвертый утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст абзаца четвертого пункта 4 статьи 10

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Абзац шестой утратил силу с 1 марта 2015 г.

См. текст абзаца шестого пункта 4 статьи 10

5.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

5.

1. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети “Интернет” (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

6. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

7.

 Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ статья 10 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 8

8.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Источник: https://base.garant.ru/12127542/3d3a9e2eb4f30c73ea6671464e2a54b5/

Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать?

Выкуп сельскохозяйственных земель

Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

  • Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
  • Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

  • пользование участком на протяжении длительного времени;
  • наследуемое пожизненное владение;
  • имеющийся договор аренды.

Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

Важно! Граждане, которые имеют действующий договор аренды и постройки на участке, имеют приоритет при проведении аукциона.

Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

Заключить арендный договор

После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

  1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
  2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
  3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
  4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
  5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
  6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
  7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.

Затем сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

Подать заявление и пакет дополнительных документов

Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

  1. личные данные и контакты заявителя;
  2. кадастровый номер земельного участка;
  3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
  4. данные о постройках;
  5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
  6. перечень приложенных документов.

Иногда требуется предоставить дополнительные документы такие, как свидетельство о рождении ребенка или справка о регистрации брака. Итоговый пакет документов зависит от общей площади надела и наличии или отсутствии на ней постройки.

Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

  • договор аренды;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • паспорт.

После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

Подписать соглашение о купле-продаже

После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

В договоре должны быть указаны:

  1. данные обеих сторон;
  2. информация о предмете соглашения;
  3. цена договора;
  4. права и обязанности сторон;
  5. дополнительные условия.

Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

Зарегистрировать права собственности

После одобрения муниципалитетом и заключения договора предыдущий арендатор должен произвести оплату. После чего необходимо переоформить землю на нового собственника.

Делается это через Росреестр.

Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой.

После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

Сколько стоит данная процедура?

Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

Для этого в настоящее время используется два механизма:

  • При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
  • При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

  • В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
  • Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
  • Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
    Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

    https://pravoved.online/arenda-zu/u-administracii-selskogo-poseleniya

  • Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
  • Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-vykupit-uchastok-v-sobstvennost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.