Все о сделках с недвижимостью

Содержание

Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?

Все о сделках с недвижимостью

Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой хвост дополнительных трат – тут и государственные пошлины, и оплата работы риэлтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения. Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и опциональные расходы, сопутствующие сделке.

Оплата работы риэлтора

Возможность заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость – можно искать подходящий вариант самостоятельно, а можно еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риэлтор. Обычно это самая заметная графа расходов.

На московском рынке большинство разговоров о размере риэлторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не меньше, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше могут запросить и от 100 тыс. рублей).

  • Размер комиссии:
  • При том, что торги ведутся за 3%, отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риэлторы получают что-то в промежутке между 2% и 3% от суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия может падать и до 1,5%.
  • В некоторых случаях ценник может доходить и до 5% – если квартира проблемная (собственник заграницей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить и т.д.).
  • На практике риэлтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину – остальное он отдаст агентству (риэлторы-звезды могут получить и 60%, но чаще все же 30-40-50%).

оффтоп

Интересный факт: раньше активно применялась схема, по которой покупатель мог заявить своему риэлтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет сумма, которую риэлтор сможет выторговать у продавца.

Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риэлтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. – они-то и станут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).

Со временем эта схема была предана анафеме, и сейчас риэлторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы – по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И все, что удастся риэлтору выторговать, пойдет в карман его клиенту.

  • При работе с риэлтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (это подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того, как услуга полностью оказана), но ряд агентств может попросить предоплату (например, в размере 30%) – если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эта предоплата может и не возвращаться.

Подготовка к сделке

Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:

  • Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется  его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
  • Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
  • Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец может заявить, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В разных диспансерах действуют разные прейскуранты – в одних за простую справку попросят 700-800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже – от 1100 до 1400 рублей, но эта процедура нужна крайне редко, а если она необходима (и дело не в возрасте собственника), то стоит задуматься о том, чтобы подыскать другой вариант.

А теперь – к тратам, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:

  • Заказ оценочного альбома, который нужен для получения ипотечного кредита (исходя из результата, банк одобрит определенную сумму).
  • Стоимость работы оценщика составляет около 5-6 тыс. рублей.
  • Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы можно бесплатно получить в управляющей компании. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. При этом документа придется подождать около недели.
  • Альбом можно сделать без выезда техника (если он приезжал не больше, чем 5 лет назад), срок составит 10 рабочих дней, а чек – 500 рублей. Если обязательно нужен выезд техника, то можно обратиться в ГБТИ, это стоит около 9 тыс. рублей (расчет идет от метража квартиры), а срок составит 10-12 рабочих дней.  Поэтому, чтобы сделать все быстрее, риэлторы обращаются к неофициальным фирмам, у которых такие справки можно сделать за 1 день, стоит это около 5 тыс. рублей.
  • Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Стоит это 0,2-0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно, но может дать скидку по ипотечному  проценту).
  • Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса может составлять около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соответствующее соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе, кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.

Составление договора

Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Можно в простой письменной форме – это можно сделать даже бесплатно, но тем выше риски.

А можно составить и заверить договор у нотариуса – это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.

Кроме того, нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена – а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.

Оформление:

  • Для составления договора в простой письменной форме можно воспользоваться предложением агентства или риэлтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам – стоит это около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении). Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями – риск ошибки значительно снижается. Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса, можно и самостоятельно, через МФЦ.
  • Нотариально заверенный договор обойдется дороже – многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, и в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25-30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
  • За 2 тыс. рублей нотариус может сам отправить договор на регистрацию (что удобно), избавляя участников сделки от необходимости ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном варианте.

Оплата сделки

Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу – наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.

  • Наличные – на первый взгляд, это самый простой способ, однако на практике он имеет ряд маневров для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
  • Аренда банковской ячейки. В Сбербанке аренда ячейки обходится сейчас в 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
  • Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет – банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты», в рамках которой фактически создается 3 счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет – промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.

Регистрация сделки

  • Если сделка регистрируется в МФЦ, то покупатель оплачивает госпошлину – 2 тыс. рублей.
  • Если это электронная регистрация, то это будет стоить уже 10,9 тыс. рублей.
  • Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) – 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит покупатель:

Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) – от 100 тыс. рублей;

Работа оценщика – 5-6 тыс. рублей;

Страховка при оформлении ипотеки – около 0,2% от суммы сделки

Заключение договора у нотариуса – 25-30 тыс. рублей/Составление договора специалистом – около 3 тыс. рублей;

Аренда банковской ячейки – 6-7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке – 2,3-3,4 тыс. рублей;

Регистрация в МФЦ (госпошлина) – 2 тыс. рублей/Электронная регистрация – 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) – 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит продавец:

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры – 2 тыс. рублей;

Доверенность на покупку (опционально) – 2 тыс. рублей;

Справки из диспансеров – от 700-800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову, ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева и руководителя агентства «ВИШНЯ. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kto-skolko-i-za-chto-platit-na-sdelke-kupli-prodazhi-314941/

Понятие, основные виды и особенности сделок с объектом недвижимости

Все о сделках с недвижимостью

Выделяют несколько видов гражданско‑правовых сделок с недвижимостью: купля‑продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли‑продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре.

Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику.

Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены.

В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее.

Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа.

С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь.

Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен).

Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица.

По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены.

Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными.

Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров.

Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая.

В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК.

При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство.

В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

  • наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
  • наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
  • члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
  • собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой.

С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений.

Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним.

Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников.

Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

  • малолетние и несовершеннолетние граждане;
  • юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
  • государство и муниципальные образования;
  • коммерческие организации (между собой);
  • даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/pokupka-i-prodazha-kvartiry/ponyatie-osnovnye-vidy-i-osobennosti-sdelok-s-obektom-nedvizhimosti/

Все что нужно знать о сделках с недвижимостью в 2020 году

Все о сделках с недвижимостью

Практически каждый хотя бы раз в жизни приобретает/продает квартиру или дом. После успешного проведения сделки изменяются права собственности на объект. В данную категорию сделок входит множество операций – от дарения, наследования и до купли-продажи. Поэтому, для большинства людей продажа недвижимости превращается в крайне хлопотное дело.

Услуги юриста по недвижимости

В этой статье мы постараемся разобраться с видами сделок с недвижимостью, рассмотрим законы и учреждения в которых можно зарегистрировать право собственности на дом или квартиру.

Виды сделок с недвижимостью

По числу сторон сделки с недвижимостью бывают многосторонними, двусторонними и односторонними. Если говорить о характере отношений, то они делятся на безвозмездные и возмездные. По времени вступления в силу на – консенсуальные и реальные.

Юристы определяют следующие виды сделок с недвижимостью:

  • Аренда;
  • Дарение;
  • Ипотека;
  • Купля-продажа;
  • Обмен; Приватизация;
  • Наследование.

В независимости от вида сделки, к ней предъявляются такие требования:

  • Сделка должна соответствовать воле сторон;
  • Все участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны на момент заключения;
  • Форма проведения и содержание сделки должны быть законными. В том случае, если число сторон больше двух – потребуется заключение договора.

В любом случае, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. А все изменения будут внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Законодательство в сфере сделок с недвижимостью

Законодательство в сфере сделок с недвижимостью постоянно меняется, в него регулярно вносят поправки, собственно поэтому лучше доверить это дело опытному юристу, а не заниматься самостоятельно.

Но, в том случае если вы все же решите изучить законодательство в этой сфере, рекомендуем начать с:

  • Жилищного кодекса;
  • Статей 153 – 181 Гражданского кодекса;
  • Федеральные законы No 102, 122, 178, 214, 1541-1.

Кроме того, дополнительно стоит ознакомиться с земельным, налоговым и градостроительным кодексом.

Начиная с 31 июля 2019 года в силу вступили новые правила касательно электронной подписи в сделках с недвижимостью. Так, если собственник недвижимости подал документы на госрегистрацию и решает удостоверить их электронной подписью, то он в обязательном порядке должен подать заявление в бумажной форме в Росреестр.

В каких случаях сделка может быть признана недействительной

Недействительными являются абсолютно все сделки нарушающие законодательство РФ. В том случае, если сделка все же будет признана недействительной – все права на собственность откатываются к моменту ее заключения. А покупатель естественно лишается всех прав на имущество.

Распространенные основания для признания сделки недействительной:

  • Совершение сделки под принуждением или угрозами, то есть не по собственной воле;
  • Если сделка была заключена человеком, которого ввели в заблуждение;
  • Когда были нарушены права третьих лиц. Например, в случае если квартира была продана без согласия зарегистрированных в ней несовершеннолетних особ;
  • Когда документы были подписаны пьяным, больным или находящимся в состоянии аффекта человеком;
  • Если продажа состоялась без разрешения одного из собственников, который должен был согласовать продажу данного объекта.

Если покупателем был заключен ряд сделок, но хотя бы одна из них была признана недействительной – все последующие сделки также будут отменены. Потерпевшим в таком случае оказывается последний покупатель, поскольку добиться возврата средств ему будет крайне проблематично.

Оптимальный вариант – воспользоваться услугами юриста, который будет сопровождать сделку купли-продажи недвижимости. Специалисты в данной сфере уберегут покупателей от рисков, поскольку прекрасно осведомлены о всех нюансах и спорных моментах, которые могут возникнуть в ходе приобретения дома или квартиры.

Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости

Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.

Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.

В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).

Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.

Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.

Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью.

Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.

Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.

По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.

Где можно оформить сделку с недвижимостью?

Зарегистрировать право перехода собственности можно в региональном отделении Росреестра. В случае успешного прохождения процедуры, в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, после чего покупатель получит выписку, где он будет указан как собственник недвижимости.

Что входит в пакет документов, которые должен предоставить продавец? Прежде всего это недавно оформленная (не более нескольких дней назад) выписка из ЕГРН.

Помимо нее, продавец должен предоставить договор купли-продажи, дарственную и другие документы, которые подтверждают право передачи права собственности.

Кроме того, понадобится:

  • Выданный БТИ технический паспорт на объект;
  • Разрешение от совладельцев и органов опеки и т.д.;
  • Выписки подтверждающие отсутствие долгов по ЖК

Справки, подтверждающие тот факт, что продавец не стоит на учете в наркотическом и психоневрологическом диспансере. В случае, если недобросовестный продавец стоит на учете в данных заведениях, он сможет под предлогом собственной невменяемости легко оспорить законность сделки с недвижимостью.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к профессиональным юристам по недвижимости. Наши специалисты проведут все необходимые проверки, организуют передачу денег и регистрацию сделки.

Источник: https://burokrat.info/vse-chto-nuzhno-znat-o-sdelkah-s-nedvizhimostju-v-2020-godu/

Полезная правовая информация о сделках с недвижимостью | Двитекс

Все о сделках с недвижимостью

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма “Двитекс”, ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ “О персональных данных” (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ “О персональных данных”;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/

Как оформить куплю-продажу недвижимости дистанционно в 2021 году?

Все о сделках с недвижимостью

Многим людям хотя бы раз приходилось осуществлять сделки с недвижимостью.

Поскольку сделка с недвижимостью включает в себя несколько этапов, то от момента поиска недвижимости, до получения права собственности на нее может пройти много времени.

А что делать, если покупатель желает приобрести недвижимость в другом регионе? На этот случай существует возможность провести сделку дистанционно.

Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно.

Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица.

С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.

Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.

Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.

Дистанционная сделка с участием банка

В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.

Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным.

Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.

Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков.

В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).

Денежные средства за приобретаемую недвижимость переводятся покупателем на специальный счет (аккредитив), на котором они будут храниться до осуществления государственной регистрации сделки.

Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.

В этом случае документы с отметками о регистрации получаются участниками сделки также в электронном виде.

Указанный способ проведения сделки является достаточно безопасным, но не лишенным своих недостатков.

Во-первых, далеко не все банки предоставляют такую услугу, во-вторых, взаимодействие между различными отделениями банка бывает затруднено, в-третьих, банки, разумеется, берут плату за подобные услуги.

Кроме того, банки соглашаются на проведение подобных сделок только в случае, если недвижимость приобретается с использованием средств банка, а также если это прямая сделка, без «альтернатив», и собственниками являются совершеннолетние граждане РФ.

Дистанционная сделка с участием нотариуса

Как и в предыдущем случае, выбор недвижимости мы рекомендуем осуществлять лично и не доверять этот важный шаг третьим лицам.

С 29 декабря 2020 г. вступят в силу изменения, внесенные в Основы законодательства о нотариате. Указанные изменения регламентируют, в том числе, возможность проведения нотариусами дистанционных сделок, то есть без совместного присутствия продавца и покупателя, но с участием двух нотариусов.

В настоящий момент данная возможность законом не регламентирована и поэтому нотариусы не соглашаются на проведение подобных сделок, однако, в скором времени такая услуга станет доступнее. Как будет выглядеть сделка без совместного присутствия сторон с участием двух нотариусов?

Каждая из сторон сделки выбирает по своему усмотрению нотариальную контору. Нотариусы запрашивают и собирают все документы, необходимые для совершения сделки, а также проверяют юридическую чистоту сделки и дееспособность сторон. После чего со сторонами согласуется проект договора об отчуждении недвижимости.

Указанный договор должен быть занесен в Единую систему нотариата (ЕСН). Участники сделки в присутствии нотариуса подписывают экземпляры договоров простой электронной подписью. После чего весь комплект документов удостоверяется усиленными квалифицированными подписями обоих нотариусов и именно указанные подписи придают данным документам юридическую силу.

Далее сами нотариусы направляют данные документы на регистрацию в Росреестр.

Что касается передачи денежных средств (если заключается договор купли-продажи), то изменения, внесенные в закон, предусматривают возможность удаленно обратиться к нотариусу для принятия в депозит нотариуса безналичных денежных средств для расчетов по сделке с недвижимостью.

Указанный способ продажи или покупки недвижимости будет довольно безопасным, поскольку нотариусы, помимо прочего, проводят проверку сделки на ее юридическую чистоту.

Самостоятельное проведение сделки дистанционно

Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем.

Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.

). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.

К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников.

Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В связи с этим Росреестом были приняты указания о том, что проведения сделок с недвижимостью в электронной форме возможно только по письменному заявлению лица, поданному либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. В заявлении указывается, что лицо согласно на совершение сделок с его недвижимостью (конкретным объектом или всей недвижимостью) в электронном виде.

Такое заявление можно не подавать, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой, либо документы на регистрацию подаются через нотариуса или кредитную организацию.

В случае если заявление отсутствует, а ЭЦП выдана другим удостоверяющим центром, а не Федеральной кадастровой палатой, то документы вернутся заявителю без проведенной регистрации.

Таким образом, назвать все имеющиеся сейчас способы совершения сделок с недвижимостью полностью дистанционными нельзя. Если сделка касается приобретения недвижимости, то мы рекомендуем тщательно выбирать объект самостоятельно, а не доверять этот вопрос другим людям, чтобы не приобрести в итоге «кота в мешке».

Если объект вы выбрали, но действительно не имеете возможности лично присутствовать на сделке, то лучше воспользоваться услугами крупного банка или нотариуса, поскольку в обоих случаях будет осуществлена проверка как объекта, так и сторон сделки, что снизит ваши риски на неполучение объекта (или денежных средств) совсем или на оспаривание сделки в дальнейшем.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-kupit-ili-prodat-nedvizhimost-distantsionno-obzor-dostupnyh-sposobov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.