Сделка с недвижимостью это

Кто, сколько и за что платит на сделке купли-продажи?

Сделка с недвижимостью это

Купля-продажа недвижимости всегда влечет за собой хвост дополнительных трат – тут и государственные пошлины, и оплата работы риэлтора, и оформление разных документов, без которых сделку могут не зарегистрировать или признать недействительной даже спустя много лет. Принято, что все расходы, связанные с покупкой, ложатся на плечи покупателя, но есть и исключения. Мы выяснили столичный прейскурант на все необходимые и опциональные расходы, сопутствующие сделке.

Оплата работы риэлтора

Возможность заплатить у покупателя появляется практически сразу после того, как он осознал, что хочет приобрести недвижимость – можно искать подходящий вариант самостоятельно, а можно еще на этом этапе заключить договор с агентством, чтобы подбором занимался риэлтор. Обычно это самая заметная графа расходов.

На московском рынке большинство разговоров о размере риэлторской комиссии начинаются с 3%. У крупных агентств при этом существует дополнительная планка: 3%, но не меньше, например, 200 тыс. рублей (хотя агентства поменьше могут запросить и от 100 тыс. рублей).

  • Размер комиссии:
  • При том, что торги ведутся за 3%, отстоять эту сумму получается не у всех: чаще риэлторы получают что-то в промежутке между 2% и 3% от суммы сделки, а если дело касается очень дорогой квартиры, комиссия может падать и до 1,5%.
  • В некоторых случаях ценник может доходить и до 5% – если квартира проблемная (собственник заграницей, квартира перешла по наследству, в которое еще только предстоит вступить и т.д.).
  • На практике риэлтор, работающий в агентстве, получит от комиссии в лучшем случае половину – остальное он отдаст агентству (риэлторы-звезды могут получить и 60%, но чаще все же 30-40-50%).

оффтоп

Интересный факт: раньше активно применялась схема, по которой покупатель мог заявить своему риэлтору, что у него на покупку есть определенный бюджет, и гонораром агенту станет сумма, которую риэлтор сможет выторговать у продавца.

Например, если покупатель готов купить дом за 10 млн рублей, и дом мечты именно за 10 млн и продается, риэлтор может поторговаться и получить скидку в 100 тыс. – они-то и станут гонораром (покупатель при этом купит дом все за те же 10 млн рублей).

Со временем эта схема была предана анафеме, и сейчас риэлторы получают комиссию в том размере, о котором договаривались на старте работы – по окончании сделки никаких надбавок они уже не требуют. И все, что удастся риэлтору выторговать, пойдет в карман его клиенту.

  • При работе с риэлтором сперва заключается договор на возмездное оказание услуг (это подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки). Обычно работа агентства оплачивается по факту (после того, как услуга полностью оказана), но ряд агентств может попросить предоплату (например, в размере 30%) – если продавец/покупатель посреди процесса решит отказаться от дальнейшей работы с агентством (или вообще от сделки), то эта предоплата может и не возвращаться.

Подготовка к сделке

Есть несколько документов, которые необходимо правильно оформить до начала продажи своего объекта. Эти траты ложатся на плечи собственника:

  • Если у продавца есть супруг или супруга, то потребуется  его/ее согласие на сделку. Это должен быть нотариально заверенный документ, стоимость которого обойдется примерно в 2 тыс. рублей.
  • Еще 2 тыс. рублей потребуется для оформления у нотариуса доверенности на покупку (если покупатель будет действовать через доверенное лицо).
  • Получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров часто становится поводом для спора: продавец может заявить, что это надо не ему, а покупателю, так как их наличие снижает риски последующего оспаривания сделки. В разных диспансерах действуют разные прейскуранты – в одних за простую справку попросят 700-800 рублей, в других выдадут бесплатно. С освидетельствованием получится дороже – от 1100 до 1400 рублей, но эта процедура нужна крайне редко, а если она необходима (и дело не в возрасте собственника), то стоит задуматься о том, чтобы подыскать другой вариант.

А теперь – к тратам, которые придется понести покупателю недвижимости на этапе подготовки:

  • Заказ оценочного альбома, который нужен для получения ипотечного кредита (исходя из результата, банк одобрит определенную сумму).
  • Стоимость работы оценщика составляет около 5-6 тыс. рублей.
  • Для оценки нужно получить поэтажный план (экспликацию). На относительно новые квартиры эти документы можно бесплатно получить в управляющей компании. В остальных случаях экспликация получается через МФЦ за 500 рублей. При этом документа придется подождать около недели.
  • Альбом можно сделать без выезда техника (если он приезжал не больше, чем 5 лет назад), срок составит 10 рабочих дней, а чек – 500 рублей. Если обязательно нужен выезд техника, то можно обратиться в ГБТИ, это стоит около 9 тыс. рублей (расчет идет от метража квартиры), а срок составит 10-12 рабочих дней.  Поэтому, чтобы сделать все быстрее, риэлторы обращаются к неофициальным фирмам, у которых такие справки можно сделать за 1 день, стоит это около 5 тыс. рублей.
  • Страхование объекта недвижимости при оформлении ипотечного кредита. Стоит это 0,2-0,8% в зависимости от суммы кредита, банка и выбранных рисков (последнее опционально: страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно, но может дать скидку по ипотечному  проценту).
  • Внесение аванса после того, как квартира выбрана. Аванс не является дополнительной тратой и включен в стоимость покупки, но покупателю следует знать, что он оплачивается отдельно и заранее. Размер аванса может составлять около 30 тыс. рублей. Попутно составляется соответствующее соглашение, в котором прописывается, когда и на каких условиях (в том числе, кто за что будет платить) стороны собираются выйти на сделку.

Составление договора

Перед выходом на сделку покупатель и продавец договариваются, какой договор они будут заключать. Можно в простой письменной форме – это можно сделать даже бесплатно, но тем выше риски.

А можно составить и заверить договор у нотариуса – это обязательно, если есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или если продается доля квартиры.

Кроме того, нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена – а такой риск есть почти всегда. Многие небезосновательно считают, что проведение сделки через нотариуса более надежно.

Оформление:

  • Для составления договора в простой письменной форме можно воспользоваться предложением агентства или риэлтора, которые при этом и сами нередко делегируют процесс юристам – стоит это около 3 тыс. рублей (все это заранее прописывается в авансовом соглашении). Такая трата вполне обоснована: составлять договор будет грамотный человек, который фактически занимается этим целыми днями – риск ошибки значительно снижается. Нотариальный договор необязательно регистрировать с помощью нотариуса, можно и самостоятельно, через МФЦ.
  • Нотариально заверенный договор обойдется дороже – многие нотариусы работают за процент от стоимости объекта, и в среднем по Москве их услуги обходятся примерно в 25-30 тыс. рублей. В эту сумму входит не только составление договора, но и его нотариальное заверение. Сумма рассчитывается исходя из стоимости квартиры.
  • За 2 тыс. рублей нотариус может сам отправить договор на регистрацию (что удобно), избавляя участников сделки от необходимости ехать в МФЦ. Договор будет зарегистрирован в электронном варианте.

Оплата сделки

Существует несколько вариантов передачи денег от покупателя к продавцу – наличные, аккредитив и аренда банковской ячейки.

  • Наличные – на первый взгляд, это самый простой способ, однако на практике он имеет ряд маневров для мошенничества, поэтому таким способом практически не пользуются.
  • Аренда банковской ячейки. В Сбербанке аренда ячейки обходится сейчас в 6,7 тыс. рублей. В других банках стоимость сопоставима.
  • Аккредитив. Покупатель приносит деньги в банк и кладет их на счет – банк передаст их продавцу только после проведения регистрации сделки и передачи прав собственности. Тот же Сбербанк предоставляет популярную услугу «Безопасные расчеты», в рамках которой фактически создается 3 счета: покупатель приносит деньги в банк и кладет их на свой счет, после чего банк переводит эти средства на другой счет – промежуточный. Стоит эта услуга 3,4 тыс. рублей. Без использования этого промежуточного счета оплата аккредитива составит около 3 тыс. рублей.

Регистрация сделки

  • Если сделка регистрируется в МФЦ, то покупатель оплачивает госпошлину – 2 тыс. рублей.
  • Если это электронная регистрация, то это будет стоить уже 10,9 тыс. рублей.
  • Можно провести электронную регистрацию с помощью нотариуса (мы говорили об этом выше) – 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит покупатель:

Покупка недвижимости по договору с агентством (включая подбор, юридическое сопровождение и оформление сделки) – от 100 тыс. рублей;

Работа оценщика – 5-6 тыс. рублей;

Страховка при оформлении ипотеки – около 0,2% от суммы сделки

Заключение договора у нотариуса – 25-30 тыс. рублей/Составление договора специалистом – около 3 тыс. рублей;

Аренда банковской ячейки – 6-7 тыс. рублей/Оплата аккредитива в банке – 2,3-3,4 тыс. рублей;

Регистрация в МФЦ (госпошлина) – 2 тыс. рублей/Электронная регистрация – 10,9 тыс. рублей/Электронная регистрация у нотариуса (если договор заключался у него) – 2 тыс. рублей.

Сколько и за что платит продавец:

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры – 2 тыс. рублей;

Доверенность на покупку (опционально) – 2 тыс. рублей;

Справки из диспансеров – от 700-800 рублей (возможно, будет оплачивать покупатель).

Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову, ведущего эксперта агентства «Миэль» Евгения Коноплева и руководителя агентства «ВИШНЯ. Агентство безопасной недвижимости» Сергея Вишнякова.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kto-skolko-i-za-chto-platit-na-sdelke-kupli-prodazhi-314941/

Понятие, основные виды и особенности сделок с объектом недвижимости

Сделка с недвижимостью это

Выделяют несколько видов гражданско‑правовых сделок с недвижимостью: купля‑продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).

Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Договор купли‑продажи

Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли‑продажи. Именно договор купли‑продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).

Договор купли‑продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли‑продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая‑либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.

Договор купли‑продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли‑продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.

Расчет между сторонами договора купли‑продажи производится как при подписании договора, так и после его регистрации, что оговорено в самом договоре.

Одним из обязательных условий договора купли‑продажи является составление передаточного акта, подтверждающего исполнение обязательств обеими сторонами. В большинстве случаев передаточный акт составляется в момент передачи недвижимости новому собственнику.

Этот документ обязательно потребуется новому собственнику в случае повторной передачи собственности.

В договоре купли‑продажи обязательно должны быть указаны данные, позволяющие безошибочно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю (адрес жилого помещения, его площадь, благоустроенность и другие показатели, которые подтверждаются собственником справкой из БТИ).

В случае отсутствия конкретных данных в договоре он не может считаться заключенным. Договор также не может быть заключен без указания согласованной сторонами цены.

При заключении договора купли‑продажи специалисты рекомендуют указывать реальную сумму сделки, поскольку только это обстоятельство может являться гарантией возврата денег в случае принудительного расторжения договора. Какая бы сумма ни была уплачена при покупке квартиры, возвращена будет та, что указана в договоре, все остальные документы являются косвенными доказательствами и, как правило, не принимаются во внимание в суде.

В договоре обязательно должны быть указаны лица, проживающие в продаваемом жилом помещении и сохраняющие право пользования жильем после его продажи. В данном случае имеются в виду члены семьи и бывшие члены семьи собственника квартиры, которые проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.

Обмен и мена

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены.

В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Договор мены объектов жилых помещений

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее.

Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа.

С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь.

Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен).

Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица.

По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены.

Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными.

Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров.

Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая.

В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Договор обмена объектов жилых помещений

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК.

При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство.

В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

  • наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
  • наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
  • члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
  • собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Договор дарения

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой.

С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений.

Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним.

Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников.

Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

  • малолетние и несовершеннолетние граждане;
  • юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
  • государство и муниципальные образования;
  • коммерческие организации (между собой);
  • даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Источник: https://nedvigimost-i-financi.ru/pokupka-i-prodazha-kvartiry/ponyatie-osnovnye-vidy-i-osobennosti-sdelok-s-obektom-nedvizhimosti/

Сделки с недвижимостью: понятие и виды | Новостройки

Сделка с недвижимостью это

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, как следует из самого определения, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу.

Для того, чтобы сделка была признана органами государственной власти действительной, необходимо соблюдать ряд условий: законность действий сторон и содержания самой сделки; лица, совершающие сделку, должны быть правоспособными и дееспособными; выражаемые волеизъявления сторон должно совпадать с их волей; форма сделки, установленная законом, должна соблюдаться в обязательном порядке.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

  • совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;
  • волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;
  • заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;
  • действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Сделки могут быть совершены в двух формах – письменной и устной.

Устная сделка может быть совершена только в том случае, если такое позволяет закон, сама сделка исполняется при её совершении, либо сделка имеет предварительный характер – в дальнейшем заключается письменная сделка.

При письменной форме сделки обязательно необходим документ, удостоверяющий права и личности сторон, а также их подписи. Все сделки с недвижимостью заключаются только в письменном виде, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);

2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));

3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов, страхование имущества).

Необходимо обратить внимание на самые распространённые сделки с недвижимостью. Одной из них является купля-продажа недвижимого имущества.

По такой сделке одна из сторон – продавец — обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором.

В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки.

Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб.

Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона.

Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Обмен недвижимого имущества также является распространённой сделкой в РФ

Согласно договору мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество.

Если стоимость меняемых объектов не совпадает, то есть они являются неравноценными, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости.

В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов вправе обменять жилое помещение на равноценное.

Распространённой сделкой с недвижимостью на одноимённом рынке является аренда имущества.

Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель, который является собственником объекта недвижимости либо уполномоченным лицом) обязуется передать другой стороне (арендатору) недвижимое имущество во временное владение и пользование за определённую плату – арендную плату, размер которой также устанавливается условиями договора.

Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается.

Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду. Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы.

Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды.

Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан.

Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам на условиях оплаты ими коммунальных услуг.

Дарение недвижимости

Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне — одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность.

Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица.

Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества.

Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя.

Рента – весьма специфическая сделка в гражданских правоотношениях.

Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты.

У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах.

Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Рента делится на несколько видов:

  • постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей (в натуре), выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.
  • пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.
  • пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Похожие темы: Оспоримые, мниные и ничтожные сделки с недвижимостью.

Источник: http://ACK1.ru/library/sdelki_s_nedvijimostu_ponyatie_i_vidi.html

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Сделка с недвижимостью это
 

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.

Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав.

Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий: – законность содержания; – правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; – соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

– соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основный виды операций с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне.

Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг.

До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.

Аренда

Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Обмен

Обмен – осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена – обмен собственности на собственность (договоры мены – имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость.

Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

Ипотека

Ипотека жилья – особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
 

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как: – хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом; – траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя; – лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду; – залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств; – вклад в уставный капитал, или в качестве пая. – страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;
Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

– купля-продажа строящегося жилья; – подряд на строительство объекта; – купля-продажа неиндивидуализированного участка земли; – кредитование застройщика.

Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.

Если Вам требуется грамотное и недорогое проведение или сопровождение операций с недвижимостью в Балашихинском районе Московской области – +7-495-941-62-10

Источник: https://r-a-n.ru/operations.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.