Как получить земли сельхозназначения в аренду

Содержание

Аренда земель сельхозназначения: правовые аспекты

Как получить земли сельхозназначения в аренду

Тема распоряжения землями сельскохозяйственного назначения их владельцами достаточно обширна. Сегодня речь пойдет об аренде.

В настоящее время достаточно много людей имеют земельные паи (земли сельхозназначения), но не многие знают свои права и обязанности при их сдаче в аренду.

Об этом – статья генерального директора Волгоградского областного юридического центра Ольги Панферовой.

В большинстве случаев договоры составляются арендаторами земель, из которых арендодатели и узнают свои права и обязанности.

Арендаторы тоже попадают в неприятные ситуации, но гораздо реже владельцев земли, так как в основном знают свои права (или пользуются юридическими услугами), да и закон достаточно хорошо страхует добросовестных (подчеркну) арендаторов. Расскажу основные моменты, которые необходимо знать и учитывать как арендодателям, так и арендаторам.

Актуальное для арендодателей

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом действующее законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.

2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать ее в аренду.

Продажа земель сельхозназначения имеет свои нюансы, но это отдельная тема.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок аренды земельных участков может быть от одного года до сорока девяти лет.

На маленькие сроки (1-2 года) арендовать, например, пашни не выгодно арендаторам, так как один сезон земля должна «отдохнуть», то есть ее оставляют под парами. Очень часто земли арендуют сроком от пяти до десяти лет с возможной пролонгацией.

Заключая договор аренды на длительный срок (от 5 лет) стоит помнить о том, что расторгнуть его, когда вам захочется, будет достаточно сложно.

Поэтому рекомендую заключать такие договоры на небольшие сроки, которые устроят и арендатора, и арендодателя с возможностью их продления на тот же срок, если ни одна из сторон не захочет прекратить отношения (уведомив о нежелании продлять договор не менее чем за три месяца).

Закон больше поддерживает арендатора, так как изначально предполагается его добросовестность. Согласно ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) при существенном нарушении договора другой стороной.

Все эти пункты арендодателю доказать достаточно сложно. Да и доказывать придется, скорее всего, в суде. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В договоре аренды указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на деле достаточно часто мнение арендодателей в данном вопросе не учитывается.

На территории, где располагается земельный пай, в основном работают от одного до трех арендаторов (агрохолдинги, КФХ), поэтому выбор – кому сдать в аренду земельный участок – у арендодателей невелик.

Являясь, можно сказать, монополистами, арендаторы диктуют свои условия, на которые вынуждены соглашаться владельцы земли. Обычно арендная плата выплачивается в натуре, то есть зерном, сеном и другой производимой арендатором продукцией.

Некоторые арендаторы соглашаются заменять при необходимости такую выплату денежным эквивалентом. Данный фактор иногда бывает решающим для владельцев земли при выборе арендатора. Арендная плата может пересматриваться по соглашению сторон раз в год. По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения.

Актуальное для арендаторов

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество.

Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору. Арендатору на основании ст.

621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности.

Довольно распространенная ситуация: арендатор не выплачивал полностью арендную плату, либо задерживал выплату на большой срок, но при окончании срока договора аренды требует от арендодателя заключить с ним новый договор, так как, по его мнению, имеет преимущественное право на его заключение. В подобной ситуации арендатор не имеет такого права.

В ином случае, если арендодатель не согласился на предложение арендатора предоставить ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору. Стоить заметить, что преимущественное право работает в совокупности условий: добросовестное исполнение договора аренды и такие же условия договора, который предлагается конкурентом, отсутствие признаков ухудшения арендованной земли, использование земли по целевому назначению.

Арендатор при прекращении договора аренды обязан возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок возврата земельного участка обычно прописывается в договоре или по общему правилу подлежит возврату в день окончания договора.

Обратите внимание, если вы не вернете земельный участок в надлежащий срок, за все время просрочки арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков, когда арендная плата не покрывает причиненных убытков.

Арендаторам земельных участков выгодно заключать договор аренды на срок более 5 лет. Это обосновано как экономически – учитывая внесение удобрений, улучшение состояния земель и т.д.

, так и юридически – досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самое главное во взаимоотношениях арендодателя и арендатора – это добросовестность. Стоит помнить простую истину: что посеешь, то и пожнешь.

Ознакомиться с содержанием ноябрьского номера журнала «Рынок АПК», изучить новые предложения наших партнёров и, конечно, почитать статьи, можно здесь: https://rynok-apk.ru/magazine/apk/web-magazine/11-2020/

Вот несколько интересных статей:

Как волгоградские фермеры спасали всходы озимых

Вестник испытаний: культиваторы, эффективность которых подтверждена испытаниями

Повышение износостойкости рабочих органов с/х техники

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b6ad8c615e67900a87dc068/arenda-zemel-selhoznaznacheniia-pravovye-aspekty-5fd0f2b5fe22070c493c8d00

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Как получить земли сельхозназначения в аренду

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
  • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

  • минимальный – 3 года;
  • максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

  • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
  • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

У частного лица

процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. в таком случае объект должен иметь строго определенные границы. для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

после этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

  • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
  • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в мфц;
  • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
  • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте росреестра.

земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. по результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в росреестре. арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

у государства или муниципалитета

взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. по плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. победитель торгов получает право на аренду.
  5. в случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе росреестра по месту прописки.

справка. договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 гк рф). в сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). для оформления субаренды необходимы следующие документы:

  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды;
  • согласие собственника на сделку с субарендатором.

договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zemel-selhoznaznacheniya

Аренда земли сельскохозяйственного назначения в 2021 году – процедура

Как получить земли сельхозназначения в аренду

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 – звонок по РФ бесплатен.

Аренда земли сельхозназначения (СХН) является для частных хозяйств одним из наиболее удобных способов увеличить свой надел и при этом сэкономить.

Отношения, возникающие между арендаторами и собственниками земельных участков, в 2021 году регулируются ФЗ-101 от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разберемся, какие земли относятся к данной категории, как и на какой срок можно заключить договор?

Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СХН)

Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ). К землям СХН отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.

Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

  • вести сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, выпас животных, сенокошение);
  • высаживать мелиоративные защитные лесные насаждения;
  • вести научно-исследовательские и иные, связанные с сельским хозяйством работы;
  • организовывать рыбоводческие хозяйства;
  • строить инфраструктурные объекты, если имеется утвержденный проект рекультивации.

Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами. Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.

Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте в нашей статье.

Процедура аренды земли сельхозназначения в 2021 году

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

У государства и муниципалитета

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

  • имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
  • сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
  • перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2021 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу. Затем стороны заключают договор аренды.

Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог. По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

Сроки аренды земель СХН

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СХН сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Стоимость аренды земель сельхозназначения

Стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности, регулируется Постановлением Правительства от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…». Согласно утвержденным Правилам, федеральные органы исполнительной власти самостоятельно определяют размер платежа, руководствуясь одним из способов:

  • на основе кадастровой стоимости;
  • по итогам торгов, проведенных в форме аукциона;
  • по рыночной стоимости, определяемой на основе оценки.

Если аренда определяется на основе кадастровой стоимости, то для льготных категорий (организаций и частных лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы или освобождение от уплаты земельного налога) ставка составляет 0,01 %. Для остальных предприятий, арендующих участки, действует ставка 0,6 %.

В случае, когда на земельный участок претендуют сразу несколько юридических или физических лиц, цена определяется методом аукциона. После сбора заявок определяется победитель, предложивший максимальную цену. Именно это лицо получает право заключить договор аренды по заявленной стоимости вне зависимости от того, какова реальная стоимость участка.

Последний способ расчета используется реже и только в нескольких случаях. Во-первых, когда земля имеет особую ценность, например, отличается высокой плодородностью или пригодна для выращивания редких культур. Во-вторых, когда не определена ее кадастровая стоимость (например, при переводе из одной в другую категорию).

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

  • оригинал договора аренды земельного участка;
  • подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
  • при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Можно ли перевести участок из аренды в собственность

В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.

В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе.

При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.

предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.

Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.

Обновление статьи: 21.01.2021

Источник: https://tvoj-yurist.ru/arenda-zemli-selxoznaznacheniya/

Как получить земли сельхозназначения бесплатно и на платной основе?

Как получить земли сельхозназначения в аренду

Аренда земельного участка под сельхозцели, как это часто бывает, является очень актуальным вопросом для многих фермеров страны.

Совсем недавно, с 1 марта 2015 года, в силу вступили новые изменения в земельное законодательство, в связи с чем требуется детальный анализ вступивших нововведений и подробное разъяснение касательно регулирования отношений по порядку предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Нормативно-правовые основы

В соответствии с законодательством государственные и муниципальные земли сельхозназначения предоставляются как физическим, так и юридическим лицам на правах собственности или аренды на основании порядка, установленного статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В аренду государственные или муниципальные земли с/х назначения предоставляются по части 1 статьи 10 названного выше закона и согласно порядку, установленному статьей 34 Земельного кодекса РФ.

У кого есть право на получение?

Земельные участки сельхозназначения, которые принадлежат государству или муниципалитету, могут быть переданы в собственность или аренду:

  • физическим лицам,
  • юридическим лицам.

Регулирование порядка предоставления осуществляется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами федерального и регионального значения.

Требования к сельскохозяйственным участкам

В основном главными требованиями приобретателей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственной направленности являются месторасположение земель и размеры.

Минимальная площадь земельного участка под сельское хозяйство может быть установлена законодательными актами субъектов Российской Федерации, которые основываются на требованиях Земельного кодекса РФ и других федеральных законов.

Максимальный размер суммарной площади с/х земель, которые находятся в пределах территории одного муниципального образования и в собственности одного лица или одной организации устанавливается в пределах 10% от всей площади сельскохозяйственных земель муниципального образования.

При непосредственном использовании земельного участка сельхозназначения государство требует соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, инструкций. При этом запрещается загрязнять, захламлять, ухудшать плодородие почв на землях с/х назначения.

Как получить землю под сельское хозяйство?

Приобретение земель сельхозназначения в собственность — занятие непопулярное и достаточно дорогостоящее. Позволить себе такую покупку могут крупные юридические лица и очень богатые граждане.

В основном по этой причине земли такого вида разрешенного использования предоставляются государственными и муниципальными органами на условиях аренды.

Поэтому рассмотрим наиболее распространенный способ предоставления земель с/х назначения, т.е. как взять участок в аренду.

Процедура предоставления земель, предусмотренный статьей 34 Земельного кодекса РФ, является следующей:

Подача заявления

Для начала граждане, которые хотят получить земельный надел на условиях аренды из земель государственной и муниципальной собственности не в строительных целях, подают в письменной форме или через единый портал государственных и муниципальных услуг заявление органу местного самоуправления. Данное заявление можно также подать с помощью многофункционального центра.

В заявлении обязательно определяется цель применения земельного надела, его предполагаемая площадь и месторасположение, испрашиваемое право на землю.

Подготовка документов

На основании поданного заявления орган местной власти в течение месяца с момента поступления заявления при учете зонирования территорий принимает и предоставляет заявителю план-схему расположения земельного надела на кадастровой карте соответствующей территории.

Заявитель обязан обеспечить за свои средства осуществление на земельном участке кадастровых работ, а затем обратиться с заявлением в кадастровую службу о проведении государственного кадастрового учета данной земли согласно порядку, утвержденному Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Принятие решения

Местная муниципальная администрация за две недели со дня предоставления кадастрового паспорта на испрашиваемый земельный участок должна принять решение о выделении данного земельного надела в аренду заявителю и направить ему копию данного решения (постановления), приложив к ней кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка.

Оформление договора аренды

Последним этапом будет оформление договора аренды земли в течение недели после принятия вышеуказанного решения.

СМИ, в которых будет распространяться такая информация, определяются непосредственно властями субъекта Российской Федерации. При этом решение будет принято только если за месяц после опубликования известия об аренде не поступило новых заявлений.

Если же за месяц было подано 2 и более заявлений о выделении земельного участка из земель с/х назначения на правах аренды, то такой земельный участок будет предоставлен только по результатам торгов (конкурсы, аукционы).

Торги (конкурсы, аукционы) по продаже или аренде земельных наделов сельхозназначения организуются и проводятся на основании статьи 38 Земельного кодекса РФ.

Стоит также отметить, что участок, предоставляемый гражданину или организации в аренду, может быть в дальнейшем выкуплен в собственность по рыночной стоимости, установившейся на данной территории либо по цене, определенной законами субъекта РФ, по прошествии 3-х лет со дня заключения договора аренды при условии, что все требования по использованию земельного участка соблюдены.

Также следует сказать, что отдельные льготные категории граждан (например, многодетные семьи, инвалиды и т.д.) имеют право на получение земельного участка бесплатно.

Возможные причины отказа

Основания для отказа в предоставлении государственных и муниципальных земель с/х назначения являются общими для всех категорий земель. Так, причинами отказа могут быть:

  • Представленные в администрацию документы для получения участка не соответствуют требованиям действующего законодательства;
  • В представленном пакете документов нет всего необходимого перечня;
  • Представленные документы оформлены неправильно;
  • Отсутствует бесспорное подтверждение прав заявителя на объекты недвижимости и на земельный участок.

Возможность застройки земельного участка с/х назначения

Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.

Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.

Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.

Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.

В статье 6 Закона о крестьянско-фермерском хозяйстве закрепляется состав имущества всего фермерского хозяйства: сюда относится земельный участок, хозяйственные и другие строения, мелиоративные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для организации крестьянско-фермерской деятельности имущество.

В том же законе, в статье 11, вовсе сказано, что в целях организации сельского хозяйства на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут возводиться необходимые для такой деятельности здания, строения, сооружения.

Статья 77 Земельного кодекса РФ определяет возможное наличие в составе сельскохозяйственных земель как дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, так и зданий, строений, сооружений, используемых в целях производства, хранения и стартовой переработки продукции сельского хозяйства.

Таким образом, судя по многочисленным законодательным формулировкам, можно сказать, что не существует запрета на возведение зданий, строений и сооружений на сельскохозяйственных земельных участках. Главное условие тут — регистрация крестьянско-фермерского хозяйства.

Особенности использования земель сельскохозяйственной направленности

Использование сельскохозяйственных угодий регламентируется статьей 78 Земельного кодекса РФ.

Сельскохозяйственные земли разрешается использовать в целях образования сельскохозяйственного производства, формирования ветрозащитных лесных насаждений, организации рыбоводства, реализации научно-исследовательских, учебных и других касающихся сельскохозяйственного производства целей.

При этом земли в таких целях могут использовать:

  • Крестьянско-фермерские хозяйства;
  • Граждане, которые хотят вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство, животноводство, огородничество;
  • Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, другие коммерческие организации;
  • Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
  • Казачьи общества;
  • Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательные организации, осуществляющие подготовку кадров в сельскохозяйственной сфере, общеобразовательные организации;
  • Общины коренных малочисленных этносов Севера, Сибири и Дальнего Востока России, желающие сохранять и развивать свой традиционный образ жизни, хозяйствования и промысла.

На землях с/х назначения разрешается осуществлять деятельность в области охотничьего хозяйства, если иное не предусматривается нормами законодательства.
Сельскохозяйственные земли, находящиеся в пределах 30 км от границы сельских населенных пунктов, нельзя использовать в других, не касающихся ведения сельского хозяйства, целях.

Таким образом, процедура получения земли сельхозназначения в собственность или в аренду практически такая же, как и при получении земельного надела другой категории. Следует только учитывать, что данная категория земель находится под особой охраной, такие земли запрещается использовать не по назначению, загрязнять и иным образом разрушать плодородие почв.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/predostavleniye/stroitelstvo/kak-poluchit-zemli-selxoznaznacheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.