Кадастровая плата за землю

Содержание

От чего зависит кадастровая стоимость земли, как можно узнать её стоимость?

Кадастровая плата за землю

Осуществление кадастровой оценки земельного участка – незаменимое и важнейшее мероприятие, позволяющее определить налоговую базу для последующего расчета налога на землю.

Дополнительно имеется возможность быстрого определение и самой арендной платы. Естественно, в определенных случаях кадастровая стоимость может быть подвергнута оспариванию.

Часто подобное решение может оказаться максимально выгодным для любого владельца земельного участка. Хотя для решения этой разновидности вопроса, рекомендуется воспользоваться советами высококвалифицированных юристов.

Кадастровая стоимость земли: что это?

На кадастровую стоимость в современное время могут прямым образом воздействовать наиболее разнообразные факторы. В зависимости от сложившихся обстоятельств, многочисленными оценщиками применяются наиболее разнообразные методики осуществления такого действия, как оценка. Хотя, в действительности, на сегодняшний день существуют и следующие достаточно важные факторы:

  • Категория земельного участка. Под этим всем подразумевается разновидность разрешенного применения.
  • Месторасположение земли и общая площадь.
  • Средняя стоимость земельного участка на рынке. Здесь осуществляется сравниванием с остальными аналогичными или похожими территориями.
  • Присутствие элементов благоустройства. Это касается тех ситуаций, когда речь идет о расположении земли непосредственно в самом населенном пункте.

Что воздействует на кадастровую цену?

На кадастровую стоимость, в действительности могут прямым образом воздействовать все выше перечисленные факторы. С этим все понятно. Но, каким образом можно определить кадастровую цену конкретного земельного участка?

Если человек заинтересован в решении подобного вопроса как можно быстрее, тогда получить требующуюся информацию можно несколькими наиболее разнообразными способами. Естественно, это все касается тех ситуаций, когда во внимание не берется наиболее упрощенный вариант, связанный с кадастровым паспортом. Итак, информацию можно получить следующими способами:

  • Через Росреестр. Достаточно обратиться в самое ближайшее отделение, располагающееся по месту собственного жительства. А сделать это можно за счет отправки соответствующего запроса. В этой ситуации, не обойтись без знания конкретного кадастрового номера. Главное преимущество подобной методики заключается именно в том, что сведения окажутся максимально актуальными на момент выдачи.
  • С помощью Интернета. Необходимо использование специальной публичной карты. Находится она ЗДЕСЬ. В поисковое поле рекомендовано введение соответствующего номера. Также иногда можно отыскать и данные за счет обозначения самого адреса участка. Вне зависимости от максимально удобства подобной методики, не всегда можно отыскать информацию, которая полностью будет отвечать реальному положению.

Что еще влияет на кадастровую стоимость?

Очередным вопросом, который волнует многочисленное количество людей принято считать следующий: «Как определить кадастровую цену без знания самого номера?».

Первоначально здесь можно воспользоваться услугами такого сервиса, как публичная карта от Росреестра. Благодаря этому имеется возможность быстро определить месторасположение конкретного участка земли. Это делается за счет изменения такого показателя, как масштаб.

Вся требующаяся информация по определенной разновидности недвижимости здесь будет отображена после нажатия на определенную точку. В ситуации, когда земля не находится на соответствующем учете, тогда она не обладает и такой характеристикой, как кадастровая стоимость.

Вышеописанная особенность первоначально обозначает то, что в дальнейшем нужно будет собрать определенный пакет документации для осуществления такого действия, как постановка земельного участка на учет.

  • Естественно, не обойтись и без оплаты соответствующей государственной пошлины.
  • По истечению определенного количества времени, собственнику земли выдается и специальный кадастровый паспорт. Там будет присутствовать вся требующаяся информация.
  • Речь идет даже о такой характеристике, как кадастровая цена.

Сложнее всего узнать конкретную кадастровую стоимость того земельного участка, который до этого момента так и не был выделен.

Другими словами, он считается не привязанным к присутствующим на публичной карте ориентирам. В подобной ситуации, владельцу такой недвижимости необходимо воспользоваться такой услугой, как межевание.

Онлайн консультации на нашем САЙТЕ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f80bd94914201478d49de5e/ot-chego-zavisit-kadastrovaia-stoimost-zemli-kak-mojno-uznat-ee-stoimost-5f8a02cb4ab7c3765a2850e1

Плата за землю

Кадастровая плата за землю
Перейти к следующей статье

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации (РФ) является платность использования земли. Плата за землю является объективной необходимостью, вытекающей из рыночных отношений.

Правовое обеспечение установления и взимания, а также расчет платы за землю ─ одни из наиболее сложных аспектов земельных отношений.

Основания и порядок возникновения правоотношений платы за землю устанавливаются земельным и налоговым законодательством.

Плата за землю в РФ

В современной России плата за пользование землей стала реальностью в начале 90-х годов XX столетия на фоне проведения земельной реформы и разгосударствления прав собственности на землю. Впрочем, о необходимости платного природопользования говорилось и раньше, например, в принятом в 1988 году постановлении ЦК КПСС «О коренной перестройке дела охраны природы».

Принцип платности землепользования был закреплен в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» и в Земельном кодексе РСФСР, утвержденном ВС РСФСР (25.04.1991 № 1103-1).

В статье 8 первого из этих документов устанавливалось: «…передача земли в частную собственность гражданам производится Советами народных депутатов за плату и бесплатно».

А в Земельном кодексе 1991 говорилось: «Землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными…».

В отличие от заявленного в этих документах основополагающего принципа платности использования земли оба сейчас являются недействующими. А вот вступивший в силу в январе 1992 года Закон РФ «О плате за землю» продолжает действовать.

Пусть из всех его разделов статус действующего сохранил только один ─ Раздел VII «Нормативная цена земли». Согласно статье 1 этого закона формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Формы платы за землю. Плата за землю и оценка земли

Сегодня в соответствии с действующим Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) основными формами платы за землю являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и плата за аренду земли.

Помимо них как своего рода взимание платы за землю можно рассматривать сборы, пошлины и иные платежи за сделки с землей.

Объективные, экономически обоснованные принципы установления любой формы платы за использование земли не могут не основываться на оценке земель. Поэтому все виды платы за землю в своей первоначальной основе опираются на данные кадастровой, рыночной или нормативной стоимости земельных участков.

Результаты кадастровой оценки земель служат основой стоимостной базы для установления арендной платы и в ряде случаев других платежей (сборов, пошлин, залоговой, выкупной цены, цены купли-продажи и т.д.) при обороте земельных участков и, разумеется, земельного налога.

Налоговый кодекс: плата за землю и земельный налог

Земельный налог используется для обеспечения функционирования органов государственной власти, местного самоуправления и в целях стимулирования рационального использования земель и их охраны.

Плата налога на землю ─ порядок его исчисления и уплаты ─ устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. А именно главой 31 «Земельный налог» Раздела X «Местные налоги и сборы» Налогового кодекса Российской Федерации.

В нем рассмотрены такие важные аспекты как налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговый период, отчетный период, налоговая ставка, налоговые льготы, порядок исчисления и уплаты налога и авансовых платежей по налогу, налоговая декларация, налоговая база и порядок ее определения, в т. ч.

в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности.

Не все земельные участки признаны объектами налогообложения. Налог не взимается с участков, изъятых из оборота в соответствии с законодательством РФ, занятых объектами культурного наследия, участками из состава земель лесного фонда, участков в составе водного фонда, занятых водными объектами, и ряда других.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Арендная плата за землю: определение, история, формы

Арендной платой называют оплату права пользования чужим имуществом.

Если говорить развернуто и конкретно о земельных участках, ─ денежную сумму, за которую земельный участок может быть сдан в аренду в результате независимой коммерческой сделки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором. Причем после надлежащего маркетинга, в котором каждая сторона действует, будучи полностью осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Размер арендной платы за землю (равно, как порядок, условия и сроки ее внесения) определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным, т. е. обязательным условием договора, без которого тот будет считаться незаключенным.

Про аренду земли с полным основанием можно сказать ─ «стара, как мир». Совершенно точно она существовала в Древнем Вавилоне уже более четырех тысяч лет назад. Большое распространение аренда земли получила в Древней Греции. Арендаторам приходилось отдавать до 5/6 полученного урожая, а при невозможности рассчитаться с арендодателем, ─ отдавать в рабство своих детей.

В Древнем Риме, где существовала развитая система товарно-денежных отношений, вопросы аренды были тщательно юридически регламентированы. Аренда земли, получившая повсеместное распространение в рабовладельческих обществах, послужила одной из форм «вовлечения» крестьян в крепостную зависимость уже при феодализме. Мощный импульс развитию аренды земли дали капиталистические отношения.

Виды арендной платы за землю могут быть разными. Существует две основных формы арендной платы за землю ─ денежная и натуральная (частью урожая). В современных развитых экономиках уплата арендной платы за землю происходит почти исключительно в денежной форме.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает арендную плату в виде: 

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором.

Роль и значение аренды в современных условиях чрезвычайно велики.

Поскольку стоимость арендной платы за землю существенно ниже цены земельного участка при его приобретении в собственность, это позволяет активной, но не располагающей достаточными финансовыми ресурсами части населения получить немедленный доступ к земле и хозяйствовать на ней. В результате чего земля используется более рационально.

Арендная плата за государственную и муниципальную землю

Сделки по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составляют значительную часть оборота земли. Поэтому крайне важно, чтобы установление арендной платы за землю, принадлежащую федеральным властям, субъектам Федерации и муниципалитетам, способствовало ее рациональному использованию.

Общие принципы определения и расчета арендной платы за землю при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации. О них говорится в Постановлении Правительства РФ от 16.07.

2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Таких принципов пять:

  • предсказуемость расчета размера арендной платы;
  • предельно допустимая простота расчета арендной платы;
  • недопущение ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;
  • учет необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
  • запрет необоснованных предпочтений.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на ее территории, определяют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с ними размер платы за землю при аренде земельных участков в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах ─ от 0,01 до 2%. Меняя величину процента, удается реализовать льготы по плате за землю. Например, для физических или юридических лиц, имеющих право на освобождение от уплаты земельного налога.

В случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов.

Ставки арендной платы за землю принимаются во внимание в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов инженерной инфраструктуры, транспортных коммуникаций, спортивных объектов и т. д.

Цена земли и арендная плата оказываются связанными между собой, если арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Изменение арендной платы за землю в зависимости от времени и места

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды земельного участка органы государственной и муниципальной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за его использование.

Например, коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, ─ величина переменная.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»», он составлял:

в 2010 году ─ 1,01;

в 2011 году ─ 1,05;

в 2012 году ─ 1,10;

в 2013 году ─ 1,15;

в 2014 году ─ 1,20.

А на 2015 год установлен равным 1,25.

Это означает, что для одного и того же участка арендная плата за землю в 2014-м и плата за землю в 2015 году ─ величины неодинаковые.

Вообще, различные коэффициенты широко используются для определения размера арендной платы за землю.

Например, согласно Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в ряде случаев размер арендной платы определяется по формуле:

Апл=Аб×Кд×Пкд×Км×S,

содержащей сразу три коэффициента:

Кд ─ коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд ─ корректирующий коэффициент;

Км ─ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

Аб ─ базовый размер арендной платы, а S ─ площадь арендуемого земельного участка.

Установление платы за землю преследует сразу несколько целей. Пополнение местных бюджетов ─ одна из них. Но, пожалуй, куда более важным является стимулирование рационального использования земли.

Введение платы за землю позволило задействовать для этих целей экономический механизм, заметно уменьшив роль административных методов. И хотя полный отказ от государственного вмешательства в вопросы земельной политики сегодня нельзя назвать своевременным, трудно спорить с тем, что эффективность экономического побуждения выше, чем административного принуждения.

10 марта 2015 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Источник: https://zakadom.ru/plata_za_zemlyu

Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости

Кадастровая плата за землю
Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

  • размер платы за аренду определяется договором;
  • арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  • земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент.

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

  • экономическая целесообразность;
  • категория земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  • недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  • предполагаемая доходность земельного участка.

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

  • Ар — арендная плата за год;
  • КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  • КК — корректирующий коэффициент.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/raschet-arendy

Всё самое важное о кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая плата за землю

Информация о каждом земельном участке (ЗУ) в обязательном порядке должна быть занесена в единую учётную систему Росреестра. Одним из основных параметров, учитываемых при регистрации территории, является кадастровая стоимость, для определения которой приглашаются независимые оценщики.

Что это такое – понятие и значение

КС земельного надела – это публичный эквивалент его цены, используемый при расчёте различных платежей, например, земельного налога. Данный параметр считается одним из наиболее значимых показателей, характеризующих недвижимое имущество.

КС участка является единицей экономического учёта территорий в массиве. Она регулируется законодательными актами №135-ФЗ от 29.07.98 и 66 ЗК РФ.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

О том, что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними, читайте здесь.

Зачем нужен и на что влияет данный показатель?

Рассмотрим подробнее, что означает КС. Кадастровая цена фиксируется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и используется для начисления имущественных и земельных налогов. Эти формы налогообложения применяются к титульным владельцам или собственникам надела, имеющим статус юридических или физических лиц.

Основанием для правообладания ЗУ может быть пожизненно унаследованное владение или право бессрочного пользования.

Налог начисляется в размере до 0,3% для ЗУ используемых в следующих целях:

  • строительство жилья в населённом пункте;
  • создание и развитие инфраструктуры, деятельность жилищно-коммунального хозяйства и организаций, занимающихся обслуживанием населённых пунктов.

В других случаях местная администрация вправе увеличить налог до 1,5% кадастровой стоимости, согласно ст. 394 НК РФ.

Справка! КС считается базовой и способна оказывать влияние на другие виды расчётов, например, на выкупную и рыночную цены. Общая стоимость земли определяется путём умножения её площади на КС 1 м2.

Отличие от рыночной цены земли

Существует несколько разновидностей оценки территорий, каждая из которых применима в определённой юридической ситуации. При этом рыночная стоимость, как правило, примерно на 30% выше, чем КС. На неё оказывают влияние тенденции рынка, то есть величина спроса и количество предложений на данный тип наделов.

В КС не отражено текущее состояние рынка, соотношение предложения и спроса, сезонность, платёжеспособность жителей региона. Этот показатель зависит от механизмов расчёта.

Если требуется срочно совершить сделку, рыночная стоимость может стать ниже даже в сравнении с кадастровой. Обычно такой приём используется при реализации нерентабельных для эксплуатации ЗУ.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

  • близость инфраструктуры;
  • расстояние до центра;
  • тип населённого пункта;
  • месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Меняется ли и как часто?

Кадастровая стоимость наделов регулярно пересматривается из-за изменения влияющих на неё показателей. Период переоценки варьируется в пределах от 2 до 5 лет, но в отдельных случаях изменение цены по кадастру может быть произведено вне очереди:

  • межевание территории;
  • уменьшение или увеличение надела;
  • изменение типа назначения ЗУ;
  • значительное развитие инфраструктуры поблизости;
  • изменение рыночной цены;
  • ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, возведённого на ЗУ.

Корректировка КС оказывает влияние на цену аренды и размер земельного налога.

Порядок установления

Определение КС участка осуществляется на основании Письма Росземкадастра от 12.05.2004 N СС/618 и ФЗ №237. Согласно ФЗ №237, производить оценку вправе только специализированные бюджетные организации, над которыми осуществляет надзор Росреестр.

Процесс оценивания надела состоит из нескольких этапов:

  1. Администрация региона извещает Росреестр о необходимости произвести переоценку КС земель.
  2. Росреестр составляет списки объектов, подлежащих переоценке.
  3. Для выполнения работ привлекается оценочная организация.
  4. Результаты передаются в Росреестр, а затем утверждаются властями региона.
  5. Обновлённая КС заносится в ЕГРН.

Непосредственно оценка ЗУ осуществляется таким образом:

  1. Территория делится на кадастровые кварталы, в каждый из которых входит несколько ЗУ. Это упрощает вычисление КС каждого объекта.
  2. Для каждого квартала определяется средняя КС за 1 м2.
  3. КС 1 м2 умножают на площадь отдельного участка.

По итогам оценивания на каждый ЗУ составляется акт определения КС по образцу, утверждённому Приложением к Письму Росземкадастра.

Что значит «удельный показатель»?

Удельным показателем кадастровой цены является единица измерения стоимости надела за 1 м2. Она используется для определения размера КС и налога на имущество в таких случаях:

  • образование новых земель;
  • перевод территорий из одного типа эксплуатации в другой;
  • изменение целевого назначения надела.

Удельный показатель в населённых пунктах изменяется каждый квартал.

Удельный показатель является звеном, связывающим объекты, относящиеся к определённой оценочной группе: частные хозяйства, садовые товарищества, дачи, жилые дома. При его расчёте находится участок со схожими показателями, и отслеживаются изменения рыночной цены находящихся на нём объектов.

Несмотря на то, что удельный показатель рассчитывается на основании объективных факторов, нельзя забывать, что обработка значений осуществляется на основании обобщённых статистических сведений. Поэтому, если владелец ЗУ не согласен с результатом, он может оспорить решение комиссии.

Используется следующая формула:

УП = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры, окружающей ЗУ;
  • Рсделки – рыночная цена надела;
  • Кi – уточняющий коэффициент.

Изменение

Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:

  • постановка территории на учёт в Росреестр;
  • порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
  • в случае незаконного завышения оценки.

Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:

  • не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
  • претензия не превышает 30% от актуальной КС;
  • порча почвы произошла без вины владельца;
  • КС равна рыночной стоимости или больше её.

Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.

Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.

Выписка

Любые процедуры с ЗУ, такие, как его продажа, налогообложение или передача прав производятся на основании данных, взятых из кадастровой выписки.

Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

  • межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
  • уточнение границ участка и его площади;
  • расчёт земельного налога;
  • получение сведений о КС надела;
  • решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

  • основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
  • схема ЗУ с геометрическими параметрами;
  • наличие долей и обременений;
  • подробная схема границ ЗУ;
  • землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
  • информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Скачать образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.

Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Как рассчитать налог?

Чтобы самостоятельно рассчитать налог на ЗУ, достаточно знать КС и тарифную ставку, которую устанавливает государство. Как указано в Налоговом кодексе, власти региона имеют право уменьшить её размер.

Законодательством предусмотрена ставка в размере 0,3% для ЗУ, предназначенных для строительства жилья или сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки облагаются 1,5% налога.

Власти могут снизить эту ставку до 0,1% или установить льготные условия для отдельных категорий граждан. Разница должна быть компенсирована средствами, выделенными из местного бюджета.

От оплаты налога освобождаются граждане Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Общая формула, используемая для расчёта земельного налога выглядит следующим образом:

Тарифная ставка %*КС*количество долей (собственников).

Если гражданин владеет ЗУ меньше года, вводится временной коэффициент, определяющийся делением количества месяцев в эксплуатации на 12.

О том, как рассчитать земельный налог по кадастровой стоимости, кто имеет право на льготы, читайте здесь.

Как рассчитывается арендная плата?

Годовая арендная плата за ЗУ, принадлежащие государству, рассчитывается по формуле:

А = КСt * k, где:

  • A – оплата, которую необходимо внести арендатору;
  • KCt – кадастровая цена надела;
  • k – корректирующий коэффициент, зависящий от статуса землепользователя и цели сдачи территории в аренду.

Корректирующий коэффициент может иметь различные значения:

  • 0,01% от КС – в случае наличия у арендатора налоговых привилегий или если ЗУ изъят из оборота;
  • 0,6% от КС – если ЗУ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства или использования по сельскохозяйственному назначению;
  • 1% от КС – использование ЗУ в рамках концессионного соглашения;
  • 1,5% от КС – при заключении договора на основании п.5 ст. 39.7 ЗК РФ;
  • 2% от КС – аренда для добычи полезных ископаемых из недр земли.

Арендная плата за ЗУ, находящийся в частной собственности, определяется по формуле:

А = С * Р, где:

  • A – размер оплаты за использование участка;
  • C – рыночная стоимость ЗУ;
  • P – ставка рефинансирования, которую в начале года устанавливает Центробанк РФ.

О том, как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости, читайте тут.

Кадастровая стоимость земельного надела — это важный показатель, влияющий на величину налогообложения, доход при продаже и аренде недвижимости, а также ряд других расчётов. Если владелец территории считает, что КС определена неверно, он может подать заявку на переоценивание в течение 6 месяцев со дня появления данных в официальных источниках.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.